En 2009, nous identifions pour un client une opportunité d’acquisition d’un bâtiment d’activités de 2 600 m² au cœur du parc du Val d’Argent à Argenteuil – un territoire historiquement structuré autour de l’industrie cosmétique, où évoluent notamment les marques françaises Decléor et Carita, locataires du bien.
Un temps dédié au stockage des matières premières avant de devenir un showroom pour les produits finis de l’usine de fabrication voisine, détenue par l’actionnaire des marques (Shiseido puis L’Oréal), cet ensemble immobilier est intéressant car très polyvalent.
En 2012, après restructuration du bail de location, l’actif est cédé à un family office qui nous confie sa gestion sur le long terme.
Comment piloter dans la durée la performance d’un actif industriel, tout en anticipant les mutations profondes de son écosystème locatif ?
De 2012 à 2025, nous menons une mission complète d’asset management, en assurant la valorisation continue des bâtiments (travaux d’entretien et de modernisation : toitures, exutoires de fumée, voûtes d’éclairement, etc.) et en accompagnant le locataire, au fil des changements d’actionnariat, dans le respect de ses obligations.
En 2024, la donne change : le locataire en place – l’entreprise Anjac, contrôlée par la famille Chaufour, qui s’est installée dans l’usine voisine (via sa filiale Sicaf) pour reprendre la fabrication que L’Oréal souhaitait externaliser – annonce son départ, afin de relocaliser en région sa production. Le risque de vacance est immédiat.
Nous activons alors une double stratégie :
- délégation de la recherche de locataires à des agents immobiliers spécialisés dans les bâtiments d’activités de 1 000 à 5 000 m², afin de bénéficier de la force de frappe de leurs fichiers clients ;
- accompagnement étroit du propriétaire dans ses arbitrages, dans un contexte de marché incertain.
En parallèle, nous maintenons une approche opportuniste, prêts à reconsidérer la stratégie initiale (location) si une alternative créatrice de valeur se présente.
Quelques mois après le lancement de l’opération, une offre d’acquisition émerge de manière inattendue. Face au risque de vacance prolongée et aux coûts associés, nous accompagnons le propriétaire dans une décision stratégique : arbitrer en faveur de la cession.
La transaction est menée rapidement avec un acquéreur structuré, permettant une sortie sécurisée dans des conditions financières solides.
Une opération exemplaire de la rentabilité sur le temps long des investissements accompagnés en asset management :
- pour la somme investie en 2012,
- le double a été perçu en revenus locatifs sur treize ans
- et le triple lors de la cession du bien en 2025.
Au-delà des chiffres, cette mission illustre la réalité de notre métier : savoir gérer, valoriser… et savoir arbitrer au bon moment.
Avec, en filigrane, une relation de confiance durable – renforcée ici par la reconnaissance du client, qui a souhaité prolonger nos honoraires de gestion au-delà de la finalisation de la transaction.
